Financiamento Imobiliário: Comprando um Imóvel na Planta.

Financiamento Imobiliário: Comprando um Imóvel na Planta.

Você já comprou ou pensa em comprar um imóvel na planta? Se comprou, já chegou na fase de financiamento do saldo devedor? Se assustou? Não conseguiu financiar com um banco? Saiba o que ocorre para a elevação do valor da sua dívida até o momento de financiá-la com o banco.

Nos últimos anos houve um aquecimento no mercado imobiliário brasileiro, muitos investiram na aquisição como investimento, movimentando o valor dos imóveis em diversas cidades do país, principalmente as capitais. Muitas pessoas viram a oportunidade de comprar seu imóvel de forma financiada e muitas dessas pessoas procuraram comprar na fase inicial da construção, como vulgarmente chamam “na planta”. Essas pessoas acreditavam fazer um melhor negócio pelo valor do imóvel comprado diretamente com uma construtora, não sofrer tanto com a especulação do mercado imobiliário, conseguindo melhores preços, mesmo que levassem mais tempo para terem sua casa própria.

Normalmente nesse tipo de contrato existe um prazo determinado para entrega das chaves, formas de pagamentos mensais, com prestações semestrais, até chegar à fase final de financiamento da dívida. No próprio contrato com a incorporadora já são definidos valores e o total que se pagará pelo imóvel e muitas pessoas acreditam, que na fase de financiamento da dívida, o valor financiado será aquele que estava no contrato, mas se preocuparam em entender como realmente funciona a composição do saldo devedor até chegar o momento do seu financiamento.

Quando se compra um imóvel na planta, o saldo devedor até a entrega das chaves, é corrigido por um índice, o INCC. Algumas vezes, o valor das prestações também o são, porém existem casos que as construtoras/incorporadoras embutem juros e os casos mais comum são, mesmo apenas com a atualização monetária, o valor pago das prestações serem inferiores ao valor da correção monetária sobre o saldo devedor. Entendeu? Não? Lembram como se faz cálculo de percentagem? Vejam!

Imagine que você comprou um imóvel na planta e as prestações são fixas até a entrega das chaves onde você teria que ter o montante total para quitar o saldo devedor ou financiá-lo com algum banco.

Vamos supor que seu imóvel foi comprado por 300 mil reais e você pagaria por mês R$1200,00 até a entrega das chaves e após disso financiaria o saldo devedor restante por algum banco pelos meses que achassem melhor. Vamos supor ainda que o INCC nesse período seja fixa e corresponda a 0,6%, tudo bem? Já fizeram a conta? Quanto seria atualizado mensalmente em reais o valor do seu saldo devedor? Quanto é 0,6% de 300 mil reais? Seria R$1.800,00, não é? Sim! O valor monetário que atualiza o saldo devedor é maior que a prestação mensal que você paga independente se essa possuir correção monetária pelo mesmo índice! Seguindo esse exemplo, após se passarem dois anos pagando 1200 reais, sem considerar as prestações semestrais e trimestrais que possuem em muitos casos, o valor do seu saldo devedor será maior que o valor do imóvel na época da compra na planta. Você que imaginava, conforme foi apresentado no contrato de compra e venda pela construtora/incorporadora, que pagaria em torno de 270 mil reais e o financiaria com algum banco, vai ter uma dívida de 306 mil reais.

Esse exemplo acima é simples, mas ocorre numa grande parte dos contratos, gerando uma dificuldade para quem achava que a melhor opção na aquisição de um imóvel novo era na planta. Em muitos casos, as incorporadoras/construtoras incluem outras condições que oneram ainda mais quem adquiriu o imóvel e, na hora de financiar o saldo devedor final, sentem dificuldade de conseguirem financiamento. E para finalizar, após a entrega das chaves, no financiamento do saldo devedor é cobrado um outro índice de correção monetária, o IGP-M. Esse índice vai corrigir o saldo devedor do seu financiamento, além dos juros que serão cobrados, gerando um valor residual no final do período contratado e a possibilidade de amortização negativa, tornando sua dívida impagável!