Bolha Imobiliária Brasileira: Verdade ou Mentira?

Bolha Imobiliária Brasileira: Verdade ou Mentira?

Bom dia!

Diariamente vemos diversas pessoas discutindo sobre uma suposta bolha imobiliária que poderá gerar uma enorme crise na economia brasileira, comparada ao que ocorreu nos EUA 2007-2008. Isso realmente está acontecendo? Quais as diferenças entre a crise americana e a suposta bolha imobiliária brasileira? Vamos então começar a refletir sobre o assunto.

Para quem não sabe, quando se forma uma “Bolha” em termos econômicos, é a ideia de quem está comprando nesse momento de bolha, terá prejuízo pelo valor estar acima do real valor de mercado. Isso pode acontecer com imóveis, ações, etc. Mas será que realmente está acontecendo isso no Brasil? Vamos refletir!

Na crise que se iniciou nos EUA, existiam diversos pontos diferentes do que ocorre aqui no Brasil. Os EUA não possuem bancos públicos com propostas de desenvolvimento habitacional. Quando se propuseram a fazer um plano habitacional para o “Subprime”, que corresponderia à população americana de baixa renda sem capacidade de comprovação de renda necessária para aquisição de imóveis, utilizaram alguns bancos privados onde eles seriam como “parceiros” do governo americano na oferta de crédito dessa classe da população de baixa capacidade de pagamento. O Governo dos EUA, detinham um percentual sobre esses bancos, percentual pequeno, e para garantir o risco dos bancos emprestarem a uma classe da população sem crédito, eles criaram os chamados “commercial papers”. Os commercial paper eram títulos de curto prazo onde investidores os adquiriam, com um valor específico para cada nível de risco e uma taxa de rentabilidade proporcional ao nível de risco que os investidores assumiam. O problema maior foi em relação ao prazo desses títulos. Os comercial papers possuíam prazos de vencimento trimestral(guardem esse prazo). Muitos devem estar se perguntando: “Ora, então o que houve para ocorrer a crise americana se existiam garantias?”.

Quando foi criado crédito imobiliário para a população de baixa renda americana, o prazo de financiamento era de trinta anos, sendo que durante dois anos, as prestações eram fixas, com taxas de juros pré-fixadas. A partir do segundo ano, os juros era pós-fixados (diferentes da maioria cobrados no Brasil). Até aí tudo bem! Mas o problema foi outro! Nos EUA a oferta de crédito é muito alta, com taxas baixíssimas de juros ao ano e eles se baseiam na boa fé da pessoa em cumprir seus compromissos. Diferente daqui que as pessoas desconfiam primeiro até que você prove o contrário, lá existe a confiança nas pessoas até que elas provem o contrário. Por isso a relação de crédito é bem definida e caso haja descumprimento, seu nome fica sujo. Então o que ocorreu?

Imaginem a seguinte situação: Uma pessoa de baixa renda comprou um imóvel financiado durante 30 anos no valor de 100 mil reais. O valor de sua prestação era de 300 reais durante dois anos e após o segundo ano variaria de acordo com um índice estipulado no contrato. Um ano depois, um banco qualquer te liga dizendo que você possui um crédito de 200 mil reais, com uma taxa de juros muito reduzida (lá, o que te cobram por mês aqui, é o que se paga por ano de juros na maioria das vezes). Você feliz e contente, pega o empréstimo e dá como garantia, só que agora ele já vale 200 mil. O que você faz com o dinheiro? Compra um carro novo para a família, dá carros para todos os filhos, etc. Mas só que agora além de você ter a prestação da casa, terá a prestação do empréstimo. Isso ocorreu com a grande maioria das pessoas de baixa renda americana e foi a origem da crise.

Quando o prazo de dois anos e as prestações da casa deixaram de serem pré-fixadas, os juros subiram e começou a acontecer a inadimplência dos pagamentos. Com o tempo foi aumentando e os índices de inadimplência subindo(Lembram dos “Commercial Papaers”?),os investidores começaram a observar o elevado risco pelo alto índice de inadimplência das famílias do “subprime” e deixaram de renová-los. A garantia que existia para a oferta de crédito para a população de baixa renda, subprime, foi se reduzindo. Os bancos, que haviam emprestado dinheiro para as famílias dando os imóveis como garantia, mesmo que ficassem com os imóveis, perderiam no mínimo 50% do valor, porque estava sobrevalorizado, na bolha da especulação imobiliária. Logo, existiam no mínimo duas dívidas, em alguns bancos, de pessoas que não haviam renda a comprovar: Imobiliária e empréstimo bancário. Então o que ocorreu?

Todo dia os bancos precisam fechar seus balanços. Alguns emprestam mais e precisam captar dinheiro com os que poupam mais ou pegar dinheiro no Banco Central. Nos EUA, alguns bancos emprestavam mais do que possuíam e valiam. Mesmo que eles vendessem tudo que possuíam, ainda estariam devendo. Os imóveis vendidos como estavam supervalorizados, não serviam de garantias. Foi quando o maior banco de investimento americano quebrou. Assim começou a crise dos EUA. No Brasil isso pode acontecer?

No Brasil possuímos um banco público que fomenta o desenvolvimento habitacional e é o principal responsável pela oferta de crédito imobiliária no país. Segundo consta, o nível de inadimplência do “Minha Casa, Minha Vida” chega aproximadamente aos 20%. Esses imóveis estão supervalorizados? Essa classe da população possui empréstimos vinculados ao seu imóvel? O que garante aos bancos essa oferta de crédito?

Se realmente existe a preocupação de haver uma “Bolha Imobiliária” no Brasil, acredito que os bancos são os que terão menor prejuízo. Normalmente, imóveis são vendido com no mínimo 20% de entrada, além dos juros sofrem correção monetária. O sistema de amortização capitaliza mensalmente os juros e aumentando o lucro do banco. Pode haver uma bolha imobiliária baseada no alto índice de procura de imóveis, mas a perda provavelmente não terá a proporção da crise americana. Quem compra imóvel de 1 milhão hoje, precisa dar garantias de pagamentos. Se pagam financiado, terão sim um prejuízo que deverá ser assumido caso queira vender no médio prazo o imóvel, mas em 30 anos poderá talvez ter o retorno desse investimento que custará em torno de 2 milhões. O “Subprime Brasileiro” (Minha Casa Minha Vida) possui toda essa força para gerar uma crise sistêmica no sistema bancário?

O que muitos não estão percebendo ou não querem perceber, é que o nível de endividamento das famílias brasileiras com crédito (excluindo crédito imobiliário) está aumentando, tomando um percentual enorme sobre a renda familiar, acima de 30%. Diversos países já possuem políticas contra o superendividamento da população civil de boa-fé, mas aqui no Brasil não.